Como os REITs americanos se diferenciam dos FIIs

O primo americano do FII é o REIT (Real Estate Investment Trust). A ideia é a mesma — imóveis geradores de renda, coletivos e geridos profissionalmente, que você negocia como uma ação — mas a estrutura, a tributação e o alcance diferem de formas que vale conhecer.

Estrutura

• Um FII é um fundo: um conjunto de ativos administrado por um administrador e um gestor, sem funcionários próprios.
• Um REIT é tipicamente uma empresa (uma corporação ou trust) que possui e muitas vezes opera imóveis, com gestão e funcionários. Você compra ações de um negócio em operação, negociado em bolsas como NYSE ou Nasdaq.

A regra de distribuição

Ambos devem repassar a maior parte da renda aos investidores. Um REIT americano em geral precisa distribuir pelo menos 90% de seu lucro tributável como dividendos para manter seu status fiscal especial. Um FII deve distribuir pelo menos 95% do lucro caixa, pago no mínimo semestralmente e normalmente todo mês — enquanto muitos REITs pagam trimestralmente.

Tributação — o grande contraste

Esta é a diferença mais nítida, e ela corta para os dois lados:

• FIIs: o fundo paga pouco imposto no seu nível, e investidores pessoa física qualificados historicamente recebem a renda mensal isenta de imposto (sujeito às condições da lição anterior).
• REITs: o próprio REIT evita o imposto corporativo ao distribuir a renda, mas o investidor geralmente paga imposto sobre os dividendos. Para um brasileiro investindo em REITs americanos, os dividendos dos EUA tipicamente sofrem retenção na fonte nos EUA (comumente 30% para investidores estrangeiros), e a renda ainda precisa ser declarada no Brasil.

Portanto, a vantagem da manchete "renda isenta de imposto" pertence aos FIIs para pessoas físicas brasileiras — não aos REITs.

Alcance e diversificação

O mercado de REITs americano é muito maior, mais antigo e mais amplo: data centers, torres de telefonia, florestas, self-storage, saúde e REITs residenciais que têm pouco ou nenhum equivalente na B3. Ter REITs adiciona diversificação global, em dólar, a uma carteira que os FIIs (precificados em reais, expostos ao Brasil) não conseguem oferecer sozinhos.

A conclusão

FIIs e REITs são complementares, não intercambiáveis. Os FIIs oferecem renda mensal eficiente em impostos no seu mercado e moeda de origem; os REITs oferecem escala, amplitude de setores e exposição ao dólar, ao custo da tributação dos dividendos. Muitos investidores mantêm os dois — e, como sempre, verifique as regras fiscais vigentes em ambos os países antes de se comprometer.