Tipos de FII e métricas-chave
Fundos de papel (CRI)
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Papel é o apelido dos FIIs que não possuem prédios. Em vez disso, investem em crédito imobiliário, principalmente CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários), que são títulos lastreados em recebíveis imobiliários.
O que eles realmente são
Um fundo de papel está mais próximo de uma carteira de renda fixa do que de um locador. Ele empresta dinheiro — comprando CRIs — a projetos e empresas imobiliárias, e aufere juros.
Indexação: a característica-chave
Os CRIs pagam juros atrelados a um índice, e a forma como um fundo de papel é indexado define seu comportamento:
- Atrelado à inflação (IPCA + um spread) — a renda sobe com a inflação; bom para proteger o poder de compra.
- Atrelado à taxa (CDI / Selic + um spread) — a renda sobe e cai com a taxa básica de juros do Brasil; as distribuições tendem a ser altas quando a Selic está alta.
Forças e fraquezas
- Força — costuma ser menos ligado ao ciclo imobiliário e à vacância; a renda pode ser muito atrativa quando os juros estão elevados.
- Fraqueza — exposto ao risco de crédito (um tomador dando calote em um CRI) e aos movimentos de juros. O yield de manchete de um fundo pode parecer ótimo justamente porque ele assume crédito mais arriscado.
Quando você vê um yield incomumente alto, um fundo de papel costuma ser a explicação — e isso é um convite a ler o relatório e entender o crédito que ele detém, não só perseguir o número.
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