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Os fundos imobiliários (FIIs) e os fundos negociados em bolsa (ETFs) são negociados na bolsa como ações, mas seu tratamento tributário é diferente do das ações — e diferente entre si. Confundi-los com as regras de ações é um erro muito comum. Tudo abaixo é da data em que isto foi escrito — verifique.

FIIs (Fundos de Investimento Imobiliário)

Dois fluxos a separar:

Distribuições mensais (rendimentos) — o "aluguel" que o FII paga. Para a pessoa física, costumam ser isentos de IR desde que um conjunto de condições seja cumprido (o fundo ser negociado em bolsa, ter o número mínimo de cotistas, e você não deter uma fatia grande — comumente 10% ou mais — do fundo). Verifique as condições atuais; às vezes são debatidas no Congresso.
Ganho de capital na venda das cotas — tributado a 20%, pago por DARF, sem a isenção de R$ 20.000 (essa isenção é só para ações). A pequena retenção "dedo-duro" também se aplica aqui.

ETFs (de ações)

ETFs de ações geralmente não distribuem rendimento a você (os ganhos se acumulam na cota).
O ganho de capital na venda é tributado a 15% (swing) — e, crucialmente, a isenção mensal de R$ 20.000 NÃO se aplica a ETFs. Toda venda tributável com lucro gera DARF, por menor que seja.
ETFs de renda fixa seguem sua própria tabela (muitas vezes uma tabela regressiva pelo prazo médio do fundo) — verifique por produto.

Um exemplo prático (venda de FII)

Comprou 100 cotas a R$ 100 = R$ 10.000
Vendeu  100 cotas a R$ 120 = R$ 12.000
Ganho   = R$ 2.000  → tributado a 20% = R$ 400 de DARF
(o aluguel mensal recebido no caminho foi isento)

Os pontos-chave

O aluguel de FII costuma ser isento; o ganho de capital de FII é tributado a 20% sem isenção.
O ganho de capital de ETF é tributado a 15% sem a isenção de R$ 20 mil — o erro mais comum com ETFs.
Prejuízos de FII compensam só ganhos de FII; prejuízos de ETF seguem as regras de ações — mantenha os potes separados.

Apenas educativo; confirme toda alíquota, isenção e condição na legislação vigente e com seu contador.